专访 | 穆胜事务所合伙人娄珺接受知名媒体《商学院》采访，评宋都股份“退地风波”

2021年8月4日，穆胜企业管理咨询事务所合伙人娄珺女士接受知名媒体《商学院》的采访，就宋都股份“退地风波”表达了自己的看法。

事件

2021年7月21日，宋都股份（600077.SH）发布公告称，宋都基业投资股份有限公司董事会决议放弃杭政储出【2021】8号地块（以下简称8号地块）的土地使用权。此前因竞买该地块而缴纳的5000万元保证金不予退还，涉及金额占公司最近一期经审计净利润(35,238.88万元)的14.19%。本次放弃竞得的土地使用权，是公司经营管理层审慎考虑市场风险因素，基于公司稳健发展谨慎作出的决策，公司将不排除保留申请行政复议或提起行政申讼的权力。

据悉，2021年一度季度报告显示出，宋都股份的经营现金流仅有1.81亿元。另据宋都股份2020年报显示，宋都股份2020年末投资性房地产的金额为1.38亿元，较2019年末投资性房地产1986.89万元上涨了596.98%。宋都股份一年内到期的非流动负债为22.53亿元，较2019年一年内到期的非流动负债5.78亿元上涨289.68%。在“三条红线”的背景下，房企纷纷降低负债水平，而宋都股份负债水平不降反升。

这背后的原因究竟是什么呢？

观点

对于退地的原因，企业以损失保证金的方式放弃一门生意，无非是发现这门生意不赚钱，宁愿少亏点。市场是动态变化的，金融环境和楼市预期的变化，可能是导致宋都股份对这门生意的判断出现变化的原因。这也预示着，更多体量较小的房地产公司在这样的市场环境下会选择 “活下去”。

事实上，在“三条红线”的背景下，房企纷纷降低负债水平，而宋都股份负债水平出现不降反升的情况。经营活动现金流是企业的生命线，进一步看，宋都股份的现金流保障倍数太小，企业在经营上必然会捉襟见肘，放弃有风险的生意是必然选择。

在房地产市场红利期，销售额排名靠前也一度表明了企业的行业地位，不少企业通过祭出“合作开发”这一法宝实现规模扩张，提高销售排名，宋都股份也是如此。合作开发虽然可以降低企业的投资风险，但在一定程度上，企业的决策也会受到合作方的牵制。

其实，房地产公司联合开发在行业里比比皆是，宋都股份这种小体量的企业要铺开经营规模，很大程度上还是只能“借船出海”。所以，他们对于市场行情的敏感度会更高，因为他们没有办法在自己的经营体量内调剂，而是要看合作者的脸色。市场风向一变，合作者脸色就变了，他们控制不了。

宋都股份在过去几年一直采用比较激进的发展策略，以合作开发的形式扩大经营规模，投资性房地产规模的上涨，正是这种策略的结果。这是把双刃剑，可能是增长的引擎，也可能是反噬的催命符，最终的结果就要看市场环境了，算是赌大势。而这也说明宋都股份对于市场的判断与其他房地产企业不同，他们长线看多这个市场。

以上内容摘自公众号“商学院” 2021年8月4日头条——《地产 | 损失5000万！宋都股份“退地风波”背后：非流动负债上涨超289%，存货压力大增》。详细内采访容将发表于《商学院》9月刊。